¿Acceso a la vivienda o acceso al suelo?

A continuación tengo el gusto de publicar el artículo: ¿Acceso a la vivienda o acceso al suelo? del Dr. Miguel Cavero Velaochaga.

A Miguel tuve el gusto de conocerlo en un evento de profesores del Lincoln Institute en Panamá. Desde ese momento mantenemos una relación epistolar de mutuo enriquecimiento. Desde el 2017 escribe la columna semanal “Enfoque Inmobiliario” en la Página DERECHO del Diario Oficial “El Peruano” que tengo el agrado de leer en Facebook. En el siguiente artículo, descubre la incógnita que plantea el título, pero además expone procesos de nuestro interés sobre la dinámica inmobiliaria que aplican a nuestro país y a toda América Latina .

Gracias Miguel por aceptar su publicación en nuestro Blog.

¿ACCESO A LA VIVIENDA O ACCESO AL SUELO?

Pese a que por años se viene legislando acerca del tema, el acceso al suelo en el Perú siempre ha sido desordenado, lo que confirma que “la ley no funciona sola”, si no es parte de una política integral sostenible en el tiempo. Por ello, hasta hoy las invasiones de terrenos continúan en el país, tanto como la titulación. El asunto podría ser que mientras unos abordan el hecho como un problema de acceso a la vivienda en realidad estaríamos ante un problema de acceso al suelo.

Jorge Hardoy, ya señaló que en América Latina “un masivo crecimiento demográfico y un crecimiento físico sin controles, han producido a la vez dos ciudades paralelas: la legal y la ilegal”. “Callampas en Chile, Pueblos Jóvenes en Perú, Favelas en Brasil, Villas Miseria en Argentina…”. Aunque el nombre varíe es una misma realidad global. Ahora más evidente con la crisis sanitaria y económica mundial.

Sobre la base de los estudios de Paul Baross (1998), el “desarrollo urbano legal” consistiría en hacer lo siguiente:

1) Planeamiento;

2) Dotación de servicios;

3) Construcción;

4) Ocupación. 

Sin embargo, en la mayoría de las ciudades de Latinoamérica la secuencia del proceso de desarrollo urbano no es objeto de planeación y el orden de dicha secuencia es modificado así:

1) Ocupación;

2) Construcción,

3) Dotación de servicios;

4) Planeación.

En términos generales, se puede decir que un proceso de urbanización convencional (aplicando mecanismos formales) sería:

1) Obtener legítimamente un terreno;

2) Urbanizarlo y

3) edificar la vivienda. 

Según dichas ideas, podemos afirmar que en el Perú el proceso de crecimiento urbano sigue siendo desordenado y sigue ocurriendo de la siguiente manera:

1) Toma de tierras(ocupación vía invasiones);

2) Autoconstrucción (¿inversión en fierro y ladrillo?); 

3) Convalidación de la ocupación por el Estado: Programas de Titulación (del terreno pero no de la edificación, creando zonas pendientes de la dotación de servicios esenciales).

Vladimir Arana Ysa (2006) señaló que “la falta de ingresos hace que los más pobres busquen soluciones inmediatas generalmente informales. Sin embargo, los sistemas administrativos no están diseñados para pobres, y esto nos hace pensar en la necesidad de reenfocar la gestión hacia los más pobres”.

Es urgente abordar las invasiones no solamente como delito sino diseñar políticas públicas integrales “fuera de la caja”, que respondan a una realidad que pareciera trasladarse por generaciones. 

   

MIGUEL CAVERO VELAOCHAGA

Es peruano. Abogado en temas inmobiliarios, urbanísticos y registrales. Además, es Conciliador Extrajudicial acreditado por el Ministerio de Justicia.

Ha trabajado por 20 años en el sector público del Perú, en entidades como el Registro Predial Urbano, el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal -COFOPRI, La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP, y el Viceministerio de Vivienda y Urbanismo.

Ha sido abogado del Despacho Notarial del Dr. Jaime Murguía. Ha sido Consultor Externo del Instituto Libertad y Democracia – ILD. Desde el 2017 escribe la Columna semanal “Enfoque Inmobiliario” en la Página DERECHO del Diario Oficial “El Peruano”. 

Desde el 2011 es Director de INMOBILEX – Capacitación y Asesoría Legal para el sector inmobiliarioy de la construcción.